房屋安全质量评估单位

房屋安全质量评估单位，房屋最朴素的属性是人们安身立命的居所，从这一层面上讲，房屋质量的重要不言而喻。然而近些年，国内媒体爆出一些品牌房地产企业的项目质量堪忧， 中国消费者协会统计的数据显示，截止2012 年6 月全国共收到房屋及建材类各类投诉共11 879 件。因此，为实现房屋质量监控主要依靠两方面的力量： 一是来自社会舆论的监督。通过网络平台， 购房者的声音能够更加迅速地反馈给开发商； 另一个更为重要的手段是专业部门的监督与监管，只有定制出量化的质量标准， 并实行完善的问责机制， 房屋质量才会得到更大的提升。我们公司是一家具有程质量专项检测机构证书的企业，我司提供房屋完损状况检测服务，专业从事程质量的检测、鉴定和评价。其服务内容覆盖了程科研、咨询、设计、检测、鉴定、灾害评估和专业工程施工等，拥有程检测鉴定、评估、专业施工、产品生产销售等。公司具有独立法人资格，是较早进入广东检测鉴定市场的综合型科技知名企业。公司主要业务范围为：房屋质量安全鉴定、危房鉴定、完损等级鉴定、钢结构工程检测、施工周边影响鉴定、安全性鉴定、抗震鉴定、灾后鉴定、司法鉴定、历史保护鉴定、办理行业许可证鉴定、房屋改变用途安全鉴定及改变使用功能鉴定、出租房屋租赁前安全鉴定、房屋构件检测；政府以及相关部门要求进行安全鉴定的一些公共设施（学校、医疗机构、市场等）、办理《房地产权证》、办理《消防》、办理《营业执照》等进行安全鉴定；我们公司提供房屋安全鉴定报告 协助客户在相关部门办理登记备案手续以一流的技术、优质的服务做好程检测、鉴定和诊治工作。房屋安全质量评估单位，深圳市住建工程技术有限公司竭诚为您服务，承接全国业务范围，提供免费技术咨询服务

一、本公司房屋安全质量评估项目实例：

某原设计作教学楼使用的砌体结构房屋建于1990年(丙类)，为4层砌体纵墙承重砌体结构房屋，层高均为3．Om；钢筋混凝土条形基础，屋盖和楼盖为钢筋混凝土预制板，未设置构造柱；大部分窗宽为1．5m，门宽1．Om，开问分别为9．Om和3．Om，房屋墙体均为240ram厚，1～2层砌筑砂浆强度等级为M2．5，3～4层为M1．O、墙体采用75 普通烧结实心砖；
1．2结构概况
该物底层平面长66．Om，宽度为14．40m；房屋高度小于底层平面的最长尺寸；质量和刚度沿高度分布比较均匀，立面高度无变化，同层楼面板标高无高差。因此现有房屋的结构体系基本符合刚性体系要求，由计算结果知：该房屋楼层的质心和计算刚心双向最大偏差值为0．15m，基本重合属规则性。
2 砌体结构房屋质量检测
2．1图档调查
该房屋、结构设计图等资料较为齐全，但无竣工图及施工记录和验收报告。
2．2现场调查
经现场检查：房屋墙体不空臌，无严重酥碱和明显歪闪、未见明显裂缝；墙体厚度、轴网等结构等上部结构基本实际布置与原设计结构图纸基本一致。
2．3沉降及倾斜测量
利用水准仪器及经纬仪器对房屋进行沉降及倾斜测量，房屋墙角的最大倾斜率2．5‰ ，砌体承重墙体结构基础的局部最大倾斜率1．8‰ ，沉降及倾斜均在相关规范标准限值要求以内。
2．4材料测试
依据标准《结构检测技术标准》(GB／T50344—2004)采用贯人法测试砂浆强度，对普通烧结砖采取现场取样结合回弹的方法进行检测。检测结果表明：砌筑砂浆强度等级1～2层为M2．5，3～4层为M1；达到设计的M2．5的砌筑砂浆强度要求；砖强度满足75 普通烧结砖的原有设计标号。
3 抗震鉴定
3．1地基基础
采取局部开挖的方法来检查房屋基础：基础构造尺寸符合设计要求，钢筋混凝土条形基础无腐蚀、酥碱、松散和剥落，结合沉降及倾斜测量结果，该地基基础现状可评为无严重静载缺陷的丙类，依据标准要求，可不进行地基基础的抗震鉴定。根据地勘资料，该物场地内无液化土层。
3．2多层砌体房屋上部结构的鉴定
多层砌体结构房屋可按结构体系、房屋整体性连接、局部构造及墙体抗震承载力，对整幢房屋的综合抗震能力进行两级鉴定，其鉴定可参照所示框图进行。
1．第一级鉴定
(1)构造鉴定
依据《抗震鉴定标准》(GB 50023—95)，依据该房屋进行图纸调查、现场检查、变形测量和材料测试等房屋质量检测的结果对其进行第一级
(2)抗震承载力鉴定
①抗震横墙间距的第一级鉴定该楼平均横墙间距为6．6m，根据鉴定标准，横向墙为自承重墙，故限值修正后为5．38m，即横墙平均间距超过第一级鉴定的限值。
②房屋宽度的第一级鉴定
该楼宽度14．64m，房屋宽度限值修正后为9．2m，即纵墙平均间距超过第一级鉴定的限值。由于该房屋3～4层砌筑砂浆强度偏低，参照GB 50023—95第5．2．5条规定，查5．2．5一l知抗震横墙间距L和房屋宽度B均超过表中规定限值，不满足7度区抗震承载力的要求，须进行第二级
3．抗震鉴定结论
依据房屋质量检测及多层砌体结构房屋二级抗震鉴定结果，结合结构计算软件计算分析结果，由于砌筑砂浆强度偏低，横墙间距偏大，该房屋部分楼层平均抗震能力指数小于1．0(最小为0．631)，需要进行抗震加固。
4 抗震加固
针对以上分析，结合结构布置实际状况，经计算分析，提出如下抗震加固措施：(1)在该房屋外墙面纵、横墙交接处及墙角处等部位增设截面尺寸不低于240ram×180ram的构造柱；(2)采用厚度不低于80ram的单面钢筋混凝土面层加固砖墙方法(单面夹板墙)加固位置在该房屋的1～4层的所有横墙，以增强房屋抵抗整体剪切破坏的能力；
(3)楼(屋)面预制板上加铺40mm厚，内配 @200钢筋网片，以提高楼(屋)面板的整体性。

二、房屋质量安全评估内容：

房屋质量评估“ 五性” 标准的提出房屋质量是一项系统性工程，它应当包括规划质量、工程质量、房屋整体质量和房屋性能等综合因素。实践中，房屋质量问题大致分为三类：

一是主体结构质量问题；

二是影响居住的质量问题； 

三是一般质量问题。首先，房屋主体结构质量，针对的是房屋主体结构存在问题无法通过验收导致不能交付或交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。其次，影响居住的质量，是指因房屋质量严重影响正常居住使用。这类房屋虽然满足交付标准，但在实际使用中因为房屋质量问题而给居住者造成严重的居住障碍。最后， 一般质量是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问
题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题等等。上述问题如果无法得到有效解决， 就会给居住者带来重大人身和财产损失， 因此必须保证房屋程的质量， 制定具体的质量评估标准。

1）调查房屋建造信息资料。包括：查阅工程地质勘察报告、设计图纸、施工记录、工程竣工验收资料，以及能反映房屋建造情况的其他有关资料信息；
    2）调查房屋的历史沿革。包括：使用情况、检查检测、维修、加固、改造、用途变更、使用条件改变以及灾害损坏和修复等情况；
    3）检查核对房屋实体与图纸（文字）资料记载的一致性；
    4）检查房屋的结构布置和构造连接及结构体系；
    5）检查测量房屋的倾斜和不均匀沉降；
    6）调查房屋现状。包括：的实际状况、使用情况、内外环境，以及目前存在的问题；
    7）调查房屋今后使用要求。包括：房屋的目标使用期限、使用条件、内外环境作用等；
    8）抽样或全数检查测量承重结构或构件的裂缝、位移、变形或腐蚀、老化等其他损伤，采用文字、图纸、照片或录像等方法，记录房屋主体结构和承重构件损坏部位、范围和程度及损伤性质；
    9）根据结构承载能力验算的需要，抽样检查结构材料的力学性能；
    10）必要时可检测结构上的荷载或作用；
    11）必要时应补充勘察工程地质情况；
    12）必要时可通过荷载试验检验结构或构件的实际承载性能；
    13）当有较大动荷载时应测试结构或构件的动力反映和动力性能。

三、本公司承接以下全国房屋安全质量评估业务范围：

20.出具办理房屋结构安全检测鉴定报告

我国房屋质量评估标准的构建我国对房屋质量性的鉴定，一直没有成型的法制、法规。有鉴于此，1985 年制订了《危险房屋管理规定》， 《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋评定标准》等， 用专业主管部门行政规定的形式来弥补我国在这方面的不足。这些行政规定结合我国国情并十分注重可操作性， 但由于使用条文规章的形式和语言的描述， 从而导致等级划分不清楚，界定不准确，具体操作人员主观性较大， 因此在实际应用中存在较多问题[5]。近些年来，各地房地产管理部门都不同程度地开展了房屋质量评估工作， 但各地的
评定方法、标准、项目、计量单位和要求不统一， 因此房屋质量评估的结果也不尽相同， 房屋质量评定的数据也缺乏可比性。因此，参照马来西亚和美国房屋质量评估的相关经验， 未来我国房屋质量评估标准应包含以下内容：
第一， 进一步完善现有房屋质量验收标准， 将其与房屋质量评估标准相结合。具体参照标准包括：

首先， 完成工程设计和工程合同约定的内容， 有完整的并经有关部门审核的工程技术数据及档案图纸材料；其次，工程质量符合安全规定标准；再次，材料、设备、购配件的质量符合相关标准或行业标准；最后， 勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格证书或保修书。
第二， 房屋质量评估标准除了对房屋质量主体和功能质量的评估， 还应包括房屋是否可修复的质量评估以及该房屋质量问题是否为永久性或暂时性的质量评估。也就是说， 必须将房屋质量评估做长期考察， 关注房屋质量与居住者人身安全和身体健康的因果关联， 即加入“适用性”和“安全性”标准。对于“适用性”， 可组织评估单位或个人以幢为单位，按照结构、装修、设备三大组成部分逐项评定， 采取定性和定量分析相结合， 分项评分计算的评定办法。“安全性”标准的评估，除了一般的相关单位以外， 卫生医疗机构和环保监测单位也可加入评估队伍， 使其评估结果更加服务“以人为本”的目的。
第三， 房屋质量评估标准应与相应保险措施紧密结合， 使得不合格房屋的购买者或居住者能够得到相应的经济补偿或保障，建立“立体化”房屋质量评估体系。这方面可以参考英国和澳大利亚的房屋保修保险制度， 该制度规定购房者享有在特定期间（ 一般是10 年） 房屋出现任何质量问题的保险服务， 投保人是房地产开发商， 这也是其获得银行信贷的前提条件。马来西亚住房部规定开发商缴纳的保证金和“房地产开发商账户” 的做法也值得我们学习和借鉴。
第四， 建立房屋质量登记注册制度， 区分不同类别的制订不同的质量标准。这一点可以借鉴苏格兰房屋质量标准（Scottish HousingQuality Standard，SHQS）。对于苏格兰当地政府房屋和注册房屋可以适用较为宽泛的房屋标准， 但对于某些公共房屋， 如大学宿舍和国防部则不受上述标准调整， 应受到更加严格的包含55 个要素和9 个子要素的房屋质量评估体系的制约。因此，针对我国未来教育和公共事业的发展， 以及近些年某些地区地震频发的事实， 可以制订更具针对性的房屋质量评估标准。