房屋检测鉴定及房屋检测鉴定报告

房屋检测鉴定及房屋检测鉴定报告：

一、房屋检测鉴定的必要性：

房屋安全使用关系到没个人的切身利益，但目前房屋使用中的安全隐患还比较严峻。普遍存在的房屋的隐患：一是存在相当数量年久失修和超龄使用的危旧房屋——雨季或台风季节易发生倒塌；二是用户擅自改变房屋用途，乱拆乱改；三是一定时期的违法依然存在；四是作为房屋保健医生的房屋安全鉴定机构鱼目混珠，个别不具备鉴定资格的检测机构用盲目压价、违规承诺等手段承揽鉴定检测业务，片面追求经济利益。进一步加强城市房屋管理，推动和促进城市安全管理法制化、规范化，保障人民群众的生命财产安全。

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一、本公司承接以下全国业务：

1）结构拟改变使用用途、改变使用条件和使用要求时。该情形较为常见，即结构改变了原有的设计状态，小至沿街店面房的改动大至世博奥运场馆使用用途的改变理论上都需进行检测鉴定。当新用途增加了结构的荷载、改变了原来结构布局，如拆除或削弱了部分承重构件或改变了承重构件的使用状态，在改建和扩建中经常出现上述情形，该情形必须进行检测鉴定，评估改变后结构的安全性和正常使用性。

2）拟对结构进行加层、插层或其他形式结构改造时。该情形直接会影响结构的安全性和使用性，必须进行鉴定评估。

3）拟对物进行整体移位时。整体移位需要专业性很强的团队运作且少见，毫无疑问，该情形必须进行详细鉴定评估，给出移位时可能出现的问题，并提供相关整体移位建议。

4）结构本身出现明显的功能退化或有明显的倾斜时。所谓功能退化是指结构抗力衰减，抗力是一个专业性术语，可通俗表达为：结构抵抗外部荷载或作用的能力，即“抗打击能力”，当结构出现裂缝、梁柱出现变形、楼板已经出现漏筋、结构出现振动等情形时，可认为结构出现明显功能退化。

5）由于外在作用导致结构可能出现损伤时。所谓外在作用，通常指出现意外事故，如遭受到汽车或坠物的撞击、爆炸物的冲击、腐蚀性气体或液体泄漏及人为破坏等，为保证结构的安全使用，需对其进行必要的检测鉴定评估。

 6）由于设计、施工及使用原因引起相关方有根据怀疑结构出现问题而引起纠纷时。该种情形也较为常见，甚至直接导致为司法鉴定，通常是业主怀疑施工方在施工过程中存在偷工减料行为或者施工质量粗糙而可能导致结构出现质量问题，从而与施工方产生纠纷矛盾，此时需要由第三方给出客观公正的评定。

7）出于维护结构的角度出发，了解结构的当前状态及在目标使用期内的性时。能享受该情形待遇的结构身份一般比较高贵，如历史、纪念性、大型公共等。所谓目标使用期，即业主希望通过必要的修缮和维护能继续使用的年限。

8）结构超过设计使用年限。目前规范规定一般结构设计使用年限为50年，当结构达到设计使用年限时而想继续安全使用时，需要进行必要的检测鉴定。

9）结构遭受灾害而未引起毁灭性倒塌，相关方想加固继续使用时。灾害通常有火灾、地震及水灾等，该情形对检测鉴定团队技术水平要求较高。

10）外观改造或装修产生荷载的变化或引起结构改变时。该情形具体解释可参考第一种类型。

二、房屋检测鉴定技术依据及相关的法律、法规

（1）《民用性鉴定标准》（GB50292-1999）

（2）《性鉴定标准》（GBJ144-2008）

（3）《抗震鉴定标准》（GB50023-2009）

（4）《房屋完损等级评定标准》（城住字[84]第678号）

（5）《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99，2004年版）

（6）《城市危险房屋管理规定》（令[2004]第129号）

（7）《广州市房屋安全管理规定》（广州市人民政府令第30号）

（8）《结构度设计统一标准》（GB50068-2001）

（9）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）

（10）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）

（11）《地基基础设计规范》（GB50007-2002）

（12）《抗震设计规范》（GB50011-2010）

（13）《地震破坏等级划分标准》（1990）建抗字第377号

（14）《程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）

（15）《结构荷载规范》（GB50009-2001，2006年版）

（16）《变形测量规程》（JGJ/T8-2007）

（17）《结构检测技术标准》（GB/750344-2004）

（18）《钻芯法检测混凝土强度技术规程》（CECS03：2007）

（19）《回弹仪评定烧结普通砖强度等级的方法》（JC/T796-1999）

三、参考意见：国外验房师发展现状;

      及时检测结果不至于让您打退堂鼓、或者向卖方开口提出任何要求，房屋检测都能让您对房屋有深入的了解、进而对未来维修进行一番规划。

     房屋检测专员不会直截了当告诉买方该不该买下房屋，但好的房屋检测提供足够咨询，让买主尽可能作出精确的决定。国际合格房屋检测协会（International Association of Certified Home Inspectors)创办人葛洛米可说，检测过程中会有很多事情想提出来问，检测专员不太可能精确推估所需要的修缮成本，却会告诉你修缮规模是大是小。

     在多数地区，房屋检测成本介于300元到600元，与每个检测专员行情、以及房屋屋龄和大小都有关，而且不包括特定项目的检测；根据房屋状况和坐落地点，可能也需要就霉、化粪池系统、地基、木材破坏的相关资讯或者飓风承受力等等检测，可能得另外付费、而且要委托更专业的检测人员。

     雇佣检测员之前，记得问检测完成后多久可取得检测报告，有些检测员会在检测过程陆续写下报告，您得在现场陪伴、等候，有些是在检测结束后一、二天透过电子邮件提出报告，由于多数房屋买卖合约订有检测期限，所以检测报告出炉的时间表非常重要。

      您的房地产经纪商可能提供一个或更多房屋检测员的名单，值得参考，不妨打电话给被建议的检测人员并一一面谈、造访网站、并且查看Angie's List，Yelp及Google等网站的评价，此外，房贷机构以及近刚买房子的朋友及同事也是不错的咨询对象。

      美国房屋检测专员协会（AmericanSociety of Home Inspectors)在网站上提供搜寻服务，让您根据地点搜寻适当的房屋检测专员，该协会采取会员制，必须通过考试才能取得会员资格、还得接受在职训练来维持会员身份；全国房屋检测员协会也有类似的规定、并且提供线上搜寻功能。

     InterNACHI也采会员制，同样得通过考试才能成为会员；该机构为检测员提供免费的线上在职训练、为屋主提供许多有用的小册子、又开设线上论坛让顾客提问。

8个诀窍寻找优秀房屋检测员

      该如何找到棒的检测专员？

      第一点，选择那种想要您整个检测过程都在场的检测人员，从开始到结束，专业人员每次检测都能带着顾客）通常是房屋买主）一起到场，这么一来，您能够得到更多咨询。

      其次，要求一份检测报告样本，任何一个优质检测专员都该在网站上呈现房屋检测报告，让人看看检测报告是否写的够清楚，采用什么格式，好的报告应明确列出房屋有什么问题、并说明查出那些问题为什么重要以及该如何修复等等，而且应附有照片。

     第三点，到Angie's List、Yelp及Google等网站查看消费者的评价；向检测专员要求提供意见并且打电话给以前的顾客固然重要，查看网站上的评价也非常具有参考价值。第四，问问看检测人员是不是SHI、NAHI、InterNACHI或者其他专业检测机构的成员，专业机构会员没有的品质保证，但至少表示接受过某种程度的专业训练。

      第五，查看实务经验以及取得合格证书的情形，诸如检测人员已有多少年的经验？平常有没有在职进修？尽可能委托全职的专业检测人员，而不要是兼差性质的检测员。

      第六，问清楚哪些项目不在检测范围内，并且搞清楚要如何知道这些遗漏项目的状况。第七点，取得检测员的证书及保险文件的影本。后，问问看检测人员是否会进行辅助性检测，假如房屋有化粪池、或者当地的地基普遍有问题，好事先询问检测人员是否愿意进行这些项目检测。

      通过以上方法，就可以保证房屋质量的正常使用。

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